中国恒大“爆雷”后，恒大物业颇受拖累，多次传出易主消息
短暂停牌后一日后，9月12日恒大物业（6666.HK）在港交所复牌。该股开盘一度涨超38%，随后股价回调，最终以1.11港元/股收盘，当日涨20.65%，目前总市值为120亿港元。
在复牌前一日，恒大物业公告称，在2025年9月10日收到中国恒大集团（下称“中国恒大”）及CEG Holdings的共同及个别清盘人发出的接洽函。清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的恒大物业股份，且已经与相关有意方订立保密协议。2025年9月9日，清盘人已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约，指的就是收购要约。
目前中国恒大及CEG Holdings仍为恒大物业的控股股东，持有其已发行股本的51%。在恒大“爆雷”后，恒大物业的经营受到很大压力。9月11日的这一公告对于恒大物业9月12日的复牌无疑是一剂强心针。“资本市场目前的乐观，是对其‘脱离恒大，获得新生’的期待。”北京市隆安律师事务所上海分所合伙人郜松江对《财经》表示。
该潜在交易还处于初步阶段。接洽函指出，清算人拟于2025年11月前后邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书，并将磋商最终交易文件的条款，以达成交易。
市场传有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司。9月12日，《财经》就收购事件询问中国海外集团及华润集团，均回应“不属实”。
经营受中国恒大拖累
目前中国恒大及CEG Holdings仍为恒大物业的控股股东，持有其已发行股本的51%。在恒大汽车（0708.HK）停牌、中国恒大退市的情况下，恒大物业成了中国恒大最有价值的资产之一。
2020年12月，恒大物业在港交所上市，以发行价8.8港元/股计算，当时市值约为951.36亿港元。2021年2月，公司股价创下19.74港元/股的历史新高，市值突破2000亿港元。
在中国恒大陷入流动性危机后，恒大物业的股价也承受了巨大的压力，目前市值距离最高峰已经跌去1880亿港元。
就恒大物业的业绩本身，2025年上半年呈现出“增收不增利”的情况。财报显示，该公司期内实现营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%；股东应占净利润约4.72亿元，同比下降6%；毛利率、净利率分别为18%、7.4%，同比分别下降2.2个百分点、0.6个百分点。
不过，恒大物业依然有在管面积和现金储备作为支撑。截至2025年6月30日，恒大物业的在管面积约为5.96亿平方米，同比增长7.39%；现金储备为26.51亿元，同比增长20.83%。
在经营上，由于中国恒大是恒大物业的关联方，前者债务问题带来的连锁反应，也给后者带来很大压力。
2025年半年报中，管理层表示，恒大物业来自中国恒大约1.5亿平方米已签约的合约项目转化进程陷入停滞，且未来能否有效转化存在重大不确定性。中国恒大资产处置可能导致该公司关联业务（如停车场经营）商业模式变更及利润下降。
同时，中国恒大风险传导严重削弱了其在外部市场（如招投标、新客户拓展及现有客户续约等方面）的品牌信任度与议价能力。恒大物业对中国恒大风险的化解仍需要较长时间。
截至6月底，恒大物业的贸易应收账款原值约58.83亿元，同比增长5.75%；计提减值约30.42亿元，同比增长2.22%，减值率高达51.7%，其中，应收关联方贸易账款减值为21.99亿元，占计提减值总额的72.29%。
管理层表示，将继续向中国恒大提供物业管理服务，截至6月底的金额约为2.28亿元，但并未就这些交易确认收入，未来计划采取合理的措施追收应收款项。
应收账款难以回流也让恒大物业的偿债能力下降。
财报显示，截至6月底，恒大物业的货币资金较2024年末减少了约4亿元，且仍处于净流动负债状态，净流动负债约为5.18亿元。
根据财报估算，恒大物业的净资产负债率为4.92，剔除预收款之后的资产负债率为76.23%，均超过“三条红线”指标。“三条红线”指的是，剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
为应对偿债压力，管理层表示，已与若干债权人达成协议，在负债到期时不要求立即偿还，并与业务合并应付对价的债权人积极磋商，修订还款计划。恒大物业已经在运营和其他开支方面控制成本，并加强市场拓展。报告期内，公司的行政及营销开支为4.60亿元，同比下降11.4%。
多次传出易主消息
自中国恒大爆发流动性危机后，恒大物业已多次传出将易主的消息。
2021年10月，中国恒大及合生创展透露曾就恒大物业的股权收购事项签订了协议，转让约54.16亿股，占恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价约为200.4亿港元。但因双方在一些关键条款上无法达成一致意见，该收购被终止。
多位受访律师表示，恒大物业长期无法出售的主要原因是中国恒大“爆雷”，股东及资产存在较多不确定性，且面临诸多法律程序问题。
天元律师事务所合伙人徐涛对《财经》表示，买卖双方的主要分歧可能是买方担心恒大物业存在隐性债务或担保，而由于体量的原因，这种隐性风险是无法回避的。此外，在交易完成后，公司治理方面的安排，比如员工处置、客户关系承接、管理层去留等等，也是一系列庞杂但又不得不处理的问题。
今年8月，有市场消息称，中国恒大的清盘人已聘请瑞银集团和中信证券，为恒大物业寻找潜在买家。
本次公告发布前后，市场又有传言，有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司。中国海外集团及华润集团均对《财经》否认了这一传闻。
受收购消息刺激，恒大物业复牌后股价一路飙升。现在是否到了恒大物业易主的好时机？
郜松江对《财经》表示，清盘人因资产处置需要，要为恒大物业股份寻找买家，并非纯粹出于商业目的去选择适宜的时机，而是清盘的工作安排。而买方主要考虑资产的市场价值，恒大物业庞大的管理面积和稳定的盈利能力是其吸引买家的重要因素。
他进一步指出，清盘人已收到不具约束力的指示性要约，并计划在2025年11月前后邀请挑选出的意向方提交最终建议书，意味着交易进入了实质推进阶段。
不过，北京市京师律师事务所高级合伙人毛伟认为，目前市场环境下，物企的竞争激烈，恒大物业虽然有较为稳定的现金流，但其持续盈利能力受到挑战，此时并非交易的好时机。
有投资者认为，恒大物业的出售价格，将带动整个物管行业上市公司的估值重估。不过，徐涛和郜松江等均认为，恒大物业的交易价格更像一个“个案参考”，难以简单复制到整个行业。
徐涛解释道，如果买方并不是出于纯粹的商业目的进行收购，而是一种政策性收购，则不会产生重估效果；如果定价和付款还涉及大量的关联债务或者隐性负债处置，那么也不具备带动行业估值重估的效果。
郜松江进一步指出，市场对物管公司的估值已更看重其独立外拓能力和非住业态的拓展潜力，投资者更关注项目的密度、质量、盈利能力以及社区增值服务的开展情况，而非单纯的管理面积。此外，各物管公司的经营状况、现金流健康度、品牌美誉度差异很大，估值必将持续分化。
